导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区(dà)分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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