近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权前肖是指哪几个生肖到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况<前肖是指哪几个生肖/p>

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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