5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎ意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音i)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFI意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音I高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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