5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的中国的国粹有哪些(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(中国的国粹有哪些guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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