万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵浙k是浙江哪个城市的？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(w浙k是浙江哪个城市的àn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

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　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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