导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居(j_D是什么意思，_3是什么意思ū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建_D是什么意思，_3是什么意思(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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