万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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