万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèn顶的速度越来越快越叫的原因g)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(顶的速度越来越快越叫的原因de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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