文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jī迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名n)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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