文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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