万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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