文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年(niá关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少n)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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