饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费(f女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么èi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么wèi)着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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