导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅反函数常用公式大全，反函数运算公式现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　反函数常用公式大全，反函数运算公式73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)反函数常用公式大全，反函数运算公式原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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