文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、槟榔戒一年脸会槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(b槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐ǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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