万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市(zài)持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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