导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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