万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(sh四大灵猴的兵器叫什么名字í)候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng四大灵猴的兵器叫什么名字)予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱四大灵猴的兵器叫什么名字斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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