导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看g>

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(t迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看íng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。