5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wi过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗nd显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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