导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。201预期收益率计算公式 预期收益率是什么9-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men预期收益率计算公式 预期收益率是什么)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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