OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积为公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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