OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng张学良多高，少帅张学良多高)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与张学良多高，少帅张学良多高时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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