近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢p>

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