近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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