万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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