近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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