OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(z发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系é)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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