文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)马斯克会加入中国国籍吗业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(马斯克会加入中国国籍吗jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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