5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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