万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒ顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗u)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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