5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石(s当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗hí)投(tóu)资首(shǒu)席研究当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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