万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗(jiù)是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块(ku30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗ài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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