5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(y几率还是机率 概率和几率一样吗000; line-height: 24px;'>几率还是机率 概率和几率一样吗īn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投几率还是机率 概率和几率一样吗瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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