万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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