文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。35c到底有多大，35c是多少那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

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　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。<35c到底有多大，35c是多少/p>

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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