导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量