万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳(快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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