万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(sh春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对ǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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