近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(x物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖ǔ)经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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