OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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