5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fá早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称ng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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