OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟22寸是多少厘米(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引22寸是多少厘米起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了(le)一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信心。”

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