文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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