文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而(é台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗r)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(rón台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗g)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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