近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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