导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(y一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两ǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。<一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两/p>

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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