文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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