“现在的房地(dì)产很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)像过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且(qiě)是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表(biǎo)示，如家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗果关注一下(xià)今年房地产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的销售情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的(de)分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显(xiǎn)。现(xiàn)在(zài)有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本(běn)市场表(biǎo)现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本优势，更具家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗体一(yī)点(diǎn)，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安(ān)成本是否(fǒu)也是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意(yì)的是，能(néng)够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳(wěn)健特色(sè)的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑(yí)又(yòu)进一步考验着国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的(de)高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年(nián家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗)开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加(jiā)杠(gāng)杆(gān)比例。而到(dào)2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也(yě)由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些房企的(de)扩张速度(dù)让人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的(de)两年(nián)市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地(dì)产行业(yè)的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提(tí)高到一(yī)个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企(qǐ)自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房(fáng)企同样(yàng)受到机(jī)构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了(le)“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报(bào)灵(líng)活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司(sī)的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的(de)2023年(nián)一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更(gèng)是实(shí)现(xiàn)了扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎(zhā)根(gēn)杭州的(de)战略(lüè)布(bù)局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年(nián)，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前(qián)十，根(gēn)据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一(yī)倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发只是(shì)房(fáng)地产产(chǎn)业链上的中游环节(jié)，其上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环(huán)节与上游材料端(duān)息息相关(guān)，新(xīn)盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看好和内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人(rén)士(shì)表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月线连(lián)收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报(bào)告显示，报(bào)告(gào)期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该(gāi)股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的(de)中欧(ōu)价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新(xīn)价(jià)值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表现最好的是(shì)志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了(le)同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也(yě)成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业服务不(bù)是(shì)一个高毛(máo)利的行(xíng)业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希(xī)望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是(shì)比较高的(de)，每年(nián)到期的(de)合(hé)同(tóng)里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过两三轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容易(yì)一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不(bù)过(guò)服务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗