5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字)地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōn假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字g)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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